Documentação necessária para vender um imóvel

Existe uma sequência de eventos que se repete: o imóvel demora meses para vender, finalmente aparece uma boa proposta, o comprador está com financiamento aprovado — e a negociação trava porque falta documento, ou porque apareceu uma pendência na matrícula que ninguém sabia.

Comprador com proposta aceita tem prazo e tem alternativas. Documentação atrasada é uma das formas mais comuns de perder um bom negócio já fechado.

A boa notícia é que organizar isso antes de anunciar custa tempo, não dinheiro.

O documento central: a matrícula atualizada

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel, obtida no cartório de registro de imóveis da região. Ela mostra quem é o proprietário e, principalmente, se existe algo registrado contra o imóvel: hipoteca, alienação fiduciária de financiamento ainda ativo, penhora, usufruto, indisponibilidade.

Muita surpresa mora aqui. Vale pedir a matrícula atualizada antes de colocar o imóvel à venda, não depois de aceitar uma proposta.

Documentos dos vendedores

Documento de identidade e CPF de todos os proprietários, comprovante de estado civil e, quando casado, documentação do cônjuge. Nos regimes de bens que exigem, a anuência do cônjuge é necessária.

Também entram as certidões pessoais dos vendedores, que o comprador e o banco costumam solicitar para verificar se não há ações que possam afetar a venda.

Documentos do imóvel

• IPTU do ano corrente e comprovação de que não há débitos;
• declaração de quitação do condomínio, emitida pela administradora — em imóvel em condomínio é indispensável, porque dívida condominial acompanha o imóvel;
• certidão negativa de débitos municipais;
• em casa construída, documentação que comprove a regularidade da construção e a averbação na matrícula.

Situações que exigem atenção especial

Imóvel financiado. É perfeitamente possível vender, mas o processo tem etapas próprias: quitação do saldo com o banco, baixa da alienação fiduciária e a coordenação entre os bancos quando o comprador também vai financiar. Isso leva tempo e precisa ser combinado desde o início.

Imóvel em inventário ou espólio. Não se vende antes de concluir o inventário e regularizar a titularidade. É o cenário que mais atrasa vendas — e o que mais compensa começar cedo.

Separação ou divórcio. A partilha precisa estar formalizada e refletida na matrícula.

Construção não averbada. Casa ampliada ou construída sem averbação gera problema no financiamento do comprador, porque o banco financia o que está registrado.

A sequência que funciona

Puxe a matrícula atualizada. Resolva o que aparecer nela. Junte o resto em paralelo, enquanto o imóvel é preparado e divulgado.

Assim, quando a proposta chegar, você responde em dias — e não em meses.

Vale registrar: orientação documental é sempre geral. Cada caso tem particularidades que devem ser conferidas no cartório e, quando houver complexidade, com um profissional habilitado.