Como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado

A conta que quase todo mundo faz é esta: valor do aluguel dividido pelo valor do imóvel. É simples, é rápida e é otimista demais — porque ignora praticamente tudo o que consome o retorno.

O número que interessa é o líquido. E ele sempre é menor.

O que precisa entrar na conta

Vacância. Nenhum imóvel fica alugado cem por cento do tempo. Entre um inquilino e outro há um período parado, e durante ele você não recebe aluguel e continua pagando condomínio e IPTU. É o item que mais derruba o retorno de quem não o considerou.

Condomínio e IPTU nos períodos vagos. Consequência direta do item anterior, e frequentemente esquecida.

Manutenção. Pintura entre locações, reparos, troca de equipamentos, adequações pedidas pelo inquilino. Não acontece todo mês, mas acontece — e vale provisionar um valor anual.

Administração. Se você não vai cuidar pessoalmente da locação, há custo de administração imobiliária.

Imposto de renda sobre o rendimento de aluguel, conforme a sua situação.

Custos de aquisição diluídos. ITBI, escritura e registro foram pagos uma vez, mas fazem parte do capital investido. Ignorá-los infla artificialmente o retorno.

Fazendo a conta direito

A lógica correta é anual, não mensal:

1. calcule a receita anual esperada considerando meses de ocupação realista, não doze;
2. subtraia todos os custos anuais recorrentes;
3. subtraia a provisão de manutenção;
4. divida o resultado pelo capital total investido — preço mais custos de aquisição.

O número que sai daí costuma ser bem diferente do que a conta simples sugeria.

O outro componente: valorização

Retorno de imóvel tem duas pernas — renda e valorização. A segunda só se realiza na venda, e precisa ser lida depois da inflação. Valorização nominal que só acompanha a inflação não é ganho, é manutenção de poder de compra.

E há o custo de saída: corretagem, imposto sobre ganho de capital quando aplicável, e o tempo até vender.

Comparando com outras aplicações

Para comparar imóvel com renda fixa ou fundo imobiliário de forma honesta, é preciso colocar tudo na mesma régua: retorno líquido, liquidez, esforço de gestão e risco.

Imóvel tem características que a planilha não captura — é um ativo real, tangível, que serve à formação de patrimônio e à sucessão familiar. Também é o menos líquido dos três: você não vende metade de um apartamento numa tarde.

Não existe resposta única. Existe adequação ao seu objetivo, ao seu prazo e ao seu perfil.

Antes de comprar para alugar

A pergunta mais útil não é quanto rende, e sim: esse imóvel é fácil de alugar nesta região? Um retorno teórico alto num imóvel que fica meses vago rende menos que um retorno modesto com ocupação constante.