Como calcular a rentabilidade real de um imóvel (condomínio, IPTU e vacância)

Para investir bem em imóveis em Rio Preto, você precisa de um número: a rentabilidade real. É ele que diz se o imóvel é um bom investimento de renda — e não o valor do aluguel sozinho.

Rentabilidade bruta x líquida

A rentabilidade bruta é o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel. É o número que os anúncios adoram mostrar, porque é o maior. Mas ele ignora os custos. A rentabilidade líquida desconta tudo o que sai do seu bolso e mostra o que sobra de verdade.

O que descontar

• Condomínio e IPTU dos meses em que o imóvel fica vazio.
• Manutenção e reformas entre inquilinos.
• Taxa de administração, se você usar imobiliária para alugar.
• Vacância: os meses sem inquilino no ano.

Um exemplo simples

Imagine um imóvel de 300 mil que aluga por 1.800 por mês. O aluguel anual é 21.600, o que dá 7,2% brutos. Agora tire 1 mês de vacância, IPTU, e uma reserva de manutenção: o líquido pode cair para algo em torno de 5% a 5,5% ao ano. Ainda pode ser um bom investimento — mas o número real é bem diferente do bruto.

Por que isso muda sua decisão

Dois imóveis com o mesmo aluguel podem ter rentabilidades líquidas muito diferentes por causa de condomínio, região e vacância. Comparar pelo líquido evita comprar o imóvel errado.

Eu faço esse cálculo para cada lançamento na análise de investimento imobiliário. Fale comigo e leve o número real antes de decidir.