Como avaliar uma casa usada em condomínio

Casa usada em condomínio tem uma vantagem enorme sobre a planta: você vê o produto real. Vê a construção executada, a vizinhança formada, o sol batendo na sala às três da tarde.

Tem também um risco específico: no alto padrão, o acabamento bem feito esconde problemas melhor do que numa casa simples. Piso caro e marcenaria bonita distraem a visita inteira.

Comece pelo que é caro de consertar

Estrutura e fundação. Procure trincas — especialmente as diagonais nos cantos de portas e janelas, ou as que aparecem no encontro entre paredes e laje. Trinca fina de pintura é uma coisa; fissura que atravessa o revestimento é outra. Portas e janelas que não fecham bem podem indicar recalque.

Cobertura e infiltração. Manchas no forro, bolhas na pintura, cheiro de mofo em ambientes fechados, marcas escuras no rodapé. Vale muito visitar o imóvel depois de um período de chuva — problema de infiltração some no tempo seco.

Peça para ver o forro e, quando possível, o telhado.

Instalações elétricas. Casas mais antigas costumam ter quadros subdimensionados para o consumo atual — ar-condicionado em vários ambientes, chuveiros potentes, cooktop por indução. Reforçar instalação depois significa quebrar parede.

Hidráulica. Verifique pressão em todos os pontos, escoamento, e sinais de vazamento em áreas molhadas. Tubulação antiga é obra invasiva.

Depois, olhe a idade dos sistemas

Piscina, aquecimento, automação, portão, sistema de irrigação, bombas, climatização. Todos têm vida útil. Uma casa com dez ou quinze anos pode estar na janela em que vários deles pedem substituição ao mesmo tempo.

Pergunte a idade de cada um e se há histórico de manutenção. Isso muda a conta da compra.

Avalie o que é atualização, não defeito

Piso datado, cozinha fechada, banheiros com estética antiga — não são problemas, são custos de atualização. E precisam entrar no preço.

A comparação justa é entre o imóvel usado já atualizado e o imóvel pronto equivalente. Comparar o preço do usado no estado atual com o do novo distorce a decisão.

Coisas que só a visita revela

• ruído: da rua interna, da área de lazer, da portaria;
• incidência de sol nos ambientes principais, em horários diferentes;
• ventilação natural;
• o que se vê das janelas — e o que pode ser construído no lote vizinho.

E a parte documental

Em casa, um item específico: verifique se a construção está averbada na matrícula, e se ampliações e reformas foram regularizadas. Casa com área construída não averbada gera problema no financiamento, porque o banco financia o que está registrado.

Vale contratar inspeção?

Em imóvel de valor relevante, sim. Uma inspeção predial custa uma fração do imóvel e ou traz tranquilidade, ou traz argumento concreto de negociação. Nos dois casos ela se paga.